Internal Rate of Return

Dalam suatu investasi, pada suatu waktu tertentu dapat terjadi keseimbangan antara semua penerimaan dan pengeluaran pada tingkat bunga tertentu.  Tingkat bunga ini dinamakan internal rate of return (IRR).

Definisi Internal Rate of Return (IRR) adalah  :

Tingkat bunga atau rate of return pada saat nilai sekarang dari akumulasi arus kas bersih (net cash flow) suatu investasi dikurangi  dengan nilai investasi awalnya  sama dengan nol atau IRR  adalah tingkat bunga pengembalian pada saat NPV = 0.

Rumus :

n

∑  St/(1+R)t  – I0  = 0    , berapa R ?

t=1

dimana :

R  : internal rate of return

I0 : nilai investasi awal

St : net cash flow = cash inflow – cash outflow

t  : periode

Kriteria kelayakan investasi dengan metode Internal Rate of Return (IRR) adalah dengan membandingkan nilai IRR dengan tingkat bunga yang berlaku pada saat ini seperti berikut :

Apabila  IRR  > r   , investasi  layak.

IRR   < r  , investasi tidak layak.

dimana :

IRR  : internal rate of return

r       : Minimum attractive rate of return (MARR) atau tingkat bunga yang berlaku pada saat ini.

Untuk mencari  nilai IRR  adalah dengan mencoba beberapa nilai i (tingkat bunga) secara  trial dan error, sehingga didapatkan 2 (dua) buah tingkat bunga (i)  yang menghasilkan nilai NPV negatif dan NPV positif yang mendekati nol.  Nilai IRR dicari pada saat NPV = 0 dengan menginterpolasikan  kedua nilai tersebut.

Contoh soal :

Seorang investor membeli rental property seharga $ 109.000.  Pada akhir tahun ke-7 properti tersebut dijual kembali seharga $ 220.000, dengan membayar komisi 5 % kepada broker.  Penerimaan dan pengeluaran operasional dari penyewaan properti selama 7 tahun adalah sbb :

Tahun Penerimaan ($) Biaya Operasional ($)
1 15.000 5.000
2 18.000 5.500
3 18.000 5.700
4 18.000 4.500
5 18.000 3.600
6 18.000 4.300
7 17.000 4.100

Hitung nilai IRR dari proyek ini. Apakah proyek ini menguntungkan jika tingkat bunga yang berlaku sekarang 12 %  ?

Jawab :

Trial dan error pada r1 = 18 % didapatkan :

NPV = -109,000 + 10,000*(P/F, 18%,1)+ 12,500*(P/F,18%,2)+12,300*

(P/F,18%,3) + 13,500*(P/F,18%,4) + 14,400* (P/F,18%,5) +

13,700*(P/F,18%,6) + 221,900* (P/F, 18%,7)

= -109,000 + 10,000*0.8475+12,500*0.7182 + 12,300*0.6085 +

13,500*0.5158 + 14,400*0.4371 + 13,700*0.3704 + 221,900

*0.3139   = $ 3,941.71    (positif)

Pada r2 = 20 %, didapat :

NPV = -109,000 + 10,000*(P/F, 20%,1)+ 12,500*(P/F,20%,2)+12,300*

(P/F,20%,3)  + 13,500*(P/F,20%,4) + 14,400* (P/F,20%,5) +

13,700*(P/F,20%,6) +  221,900* (P/F, 20%,7)

= -109,000 + 10,000*0.0.8333+12,500*0.6944 + 12,300*0.5787 +

13,500*0.4823  + 14,400*0.4019 + 13,700*0.3349 + 221,900*

0.2791      =  $ – 6,050.16    (negatif).

Interpolasi :           x/(20%-18%) = (0-3924.71)/(-6050.16-3924.71)

x /2%               =  0.39

x    =  2% * 0.39 = 0.79%.

Nilai IRR = 18 % + x

= 18 % + 0.79 %   = 18.79 %

IRR proyek = 18.79%   >  12% (tingkat bunga yang berlaku)  sehingga proyek dikatakan layak.

 

Daftar Pustaka :

Grant, E.L., W.G. Ireson dan R.S. Leavenworth.  1990.  Principles of Engineering Economy.  John Wiley and Sons, Canada.

I Nyoman Pujawan.  2004.  Ekonomi Teknik.  Penerbit Guna Widya, Surabaya.

 

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *


*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>